关于我们
公司简介
一、南京问策商业管理顾问公司

    问策公司成立与2003年,是江苏省企业管理咨询协会理事单位,公司主要由金鹰国际购物集团、北京华联综合超市、南京中央商场股份公司、香港嘉华房地产开发公司等一批中高层管理人员及实战专家组成的,以服务商业企业、商业地产开发企业为主的成熟商业顾问机构。

    作为与中国商业地产同步成长的专业性顾问服务机构,问策团队以理论与实践并重,从项目当地区域经济、商业市场、立地环境研究出发,积极参与开发公司完成项目市场研究、项目可行性分析、项目市场定位、功能定位(业态组合)、建筑规划设计、市场营销策略、商业物业租售规划、产权式商铺销售咨询以及后期商业企业战略规划、项目招商、商业运营管理等各项工作。

    我们曾与诸如美国捷得、香港贺克、凯达环球、上海鼎实等这样的建筑设计团队合作过。并拥有沃尔玛、家乐福、必胜客、肯德基、麦当劳等广泛的国际零售商资源,和诸如苏果、乐天玛特、大润发、苏宁、国美、汇银等国内大型零售连锁资源,为项目招商提供比较广泛的选择机会。

    截至2013年问策公司已成功服务过近百家商业地产开发企业,项目累计面积过600万平方。

二、问策团队领军人物介绍:

    苏晓晴先生(国家注册高级管理咨询师),南京问策商业管理顾问公司董事总经理、首席商业管理咨询师。苏先生是国内商业地产领域权威人士及商业地产、购物中心全程开发咨询专家,深谙国际国内各零售业态发展,全面精通定位规划、建筑规划、项目招商与运营管理。积23年零售、12年商业地产从业实践。具有很强的零售和各服务业态中高层管理理论及管理干部培训之经验,具有丰富的理论知识和实际操作水平。有多篇专著发表在江苏、国家级报刊杂志。

    兼任:中国商品交易市场专家指导委员会专家委员、中国购物中心发展委员会专家委员、江苏省企业管理咨询协会理事。苏晓晴先生曾任南京中央商场股份有限公司董事会秘书,并同时兼任南京中央超市有限公司常务副总;美商独资南京金鹰国际购物中心副总,全面负责商场招商业务、运营流程、规范化管理等工作。苏晓晴先生的主要研究方向为商业地产规划、开发、销售及运营;百货商店定位规划及运营技巧;购物中心规划、开发、招商及运营管理;大型商业街(文化商街)定位、招商及运营管理;城市综合体规划、定位、推广及运营;综合/专业批发市场选址及招商运营。

三、问策公司商业地产项目的解决途径

    商业地产项目开发过程环环紧扣,每一环节都将关系到项目开发、销售、招商、营运的成败。商业项目的市场调研、市场定位、商业业态组合、商场各楼层功能规划、租售方案设计、开发商退出机制以及服务整合的科学性、合理性和经济性,是将来项目能否经营成功的关键所在,我司商业地产服务项目的主要解决步骤如下:

1、完整的市场研究是项目成功的基础

    我司作为理论与实践并重的实战型企业,将对项目所属区域的市场环境进行深入研究,其中包括:城市经济环境、城市发展态势、业态形式及生态状况、零售业历史及现状、商业地产市场状况、商品或服务提供商能力、零售市场消费形态及特征等。这些工作都是服务于项目的市场定位、功能定位、业态划分、统一管理方案、招商策略、招商方案、运营规划等,从而保证项目顺利进行及项目的永续经营。

2、准确的定位体系是项目成功的关键

    商业地产产品定位是通过为自己的产品创立鲜明的特色和个性,从而在顾客心中形成独特的市场形象来实现预期的营销目的。如何能让商业地产项目脱颖而出,迎合目标租户及顾客的需求,关键是要给予项目准确的定位,其中包括:目标顾客选定、目标租户选定、项目主题定位、功能定位(业态组团)、功能规模定位、售价与租金定位等,通过有效的营销推广手段,给项目开发者、投资者、经营者、消费者市场强大的震撼力。

3、逆向营销是商业地产去化的法宝

    地产营销策划是房地产营销管理活动的核心,商业地产产品的去化、成功运营是开发公司的最大目标。策划中要强调未来商业运营,以商业成功运营作为商业地产营销策划的灵魂。商业地产营销的实质是以目标顾客对产品的需求为起点和核心,终止于商业运营服务的全程营销,如何满足目标顾客的需求,如何占领市场,如何实现参与各方的自身利润最大化,这些都要有全新概念的产品以及良好的运营规划作为保证,我们不主张商业地产采用当前所谓“概念采购”的营销做法。

4、完善的法律文件是成功运营的保证

    在商业地产开发运营中,存在着“四方”(开发商、投资者、商业经营者、消费者)利益,制定合理、合法的商业营运管理法律文件,以此确定开发者、投资者、经营者和管理者各自的权利和义务,是项目成功必不可少的保障。如我司在商业物业运营中强调管理方是服务方而不是受托方的法律地位,我司一直坚持以《业主公约》为项目的首部法律文件,《业主公约》是每个物业业主对全体业主的承诺,平衡了单个业主与所有业主之间利益,避免产权式商铺与经营性商铺相比难以统一管理的弊端,已成为目前商业地产最先进的运营管理主张。

5、成熟的招商策略是项目成功的开始

    招商是商业地产项目成功运营的重要环节,其运作情况的好坏直接关系项目运营的成败,其贯穿于项目招商方案、招商人员组织培训、招商策略、招商推广、承租商进场门槛设置等各个环节。招商实际操作人员是所有招商策划的具体展现者,招商人员必须具备房地产、零售业、商业物业管理、市场营销等诸多方面的知识。专业化的操作思路、专家化的执行人员、细节化的执行管理,给来此经营的商家创造良好的经营环境和经营收益。特别是项目招商方案的企划、招商策略的制定、统一形象的推广对项目起着重要的作用。

6、专业的运营管理是持续经营的保障

    项目正式商业运营开业后,就进入了经营管理阶段。虽然项目内各个经营单位事实存在着自身利益最大化倾向,加之其各自独立经营、自负盈亏,但我司主张采取国际购物中心协会推荐的“统一管理、协同经营、共同繁荣”管理宗旨。

项目的经营管理目标是塑造商业物业的全新整体形象,保持较高的出租率、租金成长率,以期获取理想的物业收益,创造项目整体品牌概念。良好的经营管理可以使商业物业不断地适应外界环境的变化,不断地增强自身的竞争力。商业物业的经营管理不单指物业管理(我司主张千万不能套用当前的国家《物业管理条例》来管理分散经营的商业广场),而且还要采用各种营销手段,不断增加商业物业的吸引力,使其充分适应商圈消费者的购物消费需求。

四、问策公司商业地产项目实操方案

1、问策公司项目整体运营规划框架:


2、问策公司商业项目的定位系统


3、问策公司商业地产开发战略规划系统:


4、问策公司对业态和业态组合进行科学的把握

    商业地产规模有大小之分,但业态的设计和业态组合是所有商业地产永恒的难题,目前理论界没有定论,因为城市发展、区域经济、文化水平、消费特点的差异,决定了业态及业态组合设计上不可能有一套“放之四海而皆准”的模式。我司用于商业业态的选择与组合模型如下图:

5、正确的选项切合正确的选址

    商业的金科玉律是“第一是位置,第二是位置,第三还是位置”,相差50步远,租金的价格就可能相差很大,经营回报率也有很大差距。作为商业地产,地块业已确定,那么地块的选项就更为重要,也就是说我们的地块适合什么业态、适合什么商业企业。所以说商业企业选址就是了解研究消费市场;而商业地产项目不但要了解消费市场,还要更了解商业企业。商业地产由于最终产生效益的环节是商业经营者收益,因此,房地产开发商在最初的选项上要从消费者的需求出发,以是否有商业经营潜力为出发点,对周边地区的交通、经济发展水平、市场容量、居民消费能力和消费潜力进行调查。

    一般说来,投资商业地产的首要因素是抢占要地、先拔头筹。因为,商业圈的性质及发展程度,将直接影响未来的经营效益水平及场地的租金。首先,新建市场中商业地产的价位比老市场相对便宜,有发展前景的新市场的升值潜力大。其次,要考虑一些新开发的、有快速发展势头的城区,在这些地段,由于处于建设初期,人口密度少,但却很有发展潜力。具体地:开发商业地产应考虑可在区域的商业气氛是否浓厚,如人口密度、人口结构、日均(白天、晚间)人流量、消费能力、消费结构、商业设施网点数及结构、配套设施结构等。

五、问策公司商业地产服务主要阶段:

1、市场研究阶段

    对城市特别是项目商圈内的商场、路边店铺、超市、大市场等商业设施;星级酒店、宾馆等旅游设施;大型酒楼、美食城、餐馆等餐饮设施;公园景点、娱乐城、俱乐部、影剧院等休闲设施;商业地产开发、销售、租赁、管理状况;商品与服务提供商资源以及消费市场内的消费特征进行全面调查研究。

2、项目定位阶段

    根据市场研究所了解的商业及商业物业状况,结合当地房产市场发展特点,对项目的市场定位、主题定位、功能定位、业态规划、业种配比提供完整的项目建议,并对项目未来的招商运作、营运规划提交初步想法,对项目未来的动线安排、建筑规划、企业战略规划提出合理化建议。

3、建筑规划阶段

    在项目定位完成后,出具《项目建筑设计任务书》,与建筑设计单位共同完成项目的建筑规划,其中重点包括:建筑体量限制、建筑风格把握、业态分布整合、业态单元规划、内部交通组织,租售比例确定等。

4、销售顾问阶段

    协助开发(代理)公司做好商铺销售期工作:商铺铺位划分、商铺价格制定、市场营销策略选择、市场推广方案审查、销售卖点的推广、销售现场解答等。

5、项目招商阶段

    分主力、次主力、一般商户制定不同招商策略、招商推广,组织招商人员培训,针对项目对主力店、次主力店家进行联系、高层接触、签订《合作意向书》、《租赁合同》、《建筑合同》等各类法律文件;对一般商户在开业前六个月招商以及商铺销售后单元承租户的招商。

6、运营管理阶段

    充分借鉴国际商业先进的经营管理经验,结合当地商业和项目的特点,制定统一营运管理方案。主要有项目管理主体的确定;管理公司CI系统;管理组织体系建立;人力资源方案;管理公司制度建设;商业运营成本分析;营运费用测算与分摊计划;项目开业策划、日常促销策划以及具体地运营管理服务项目设置等。



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