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购物中心新宠餐饮业态
  2016-04-26  

南京商业地产经理人第二期沙龙

“购物中心新宠餐饮业态”

    4月19日下午,由南京商业地产商会主办、南京金基通产商管公司协办的【慧商汇】南京商业地产经理人沙龙第二期,主题为“购物中心新宠餐饮业态”,在凌江·会馆举行。出席嘉宾包括:南京商贸局原市场处处长李绍明、南京问策商管顾问公司董事总经理、南京商业地产商会副秘书长苏晓晴、正荣地产南京置业公司总经理万延军、南京金基通产商管公司总经理吴芳、南京海派传媒有限公司丁玉亮、南京1912集团副总裁臧光伟、南京德盈置业商管公司总经理助理兼招商总监许甜甜、南京万汇成城商管公司企划经理金及招商经理胡晴亮、金梧桐创学院院长朱弈菲等,以下是沙龙部分要点,更多深度内容,秘书处将在深度访谈后陆续发布。


以下为与会者的观点分享:


苏晓晴:餐饮需求增长,消费步入质变时代

南京商业地产商会副秘书长  苏晓晴

  
从业态规划看,餐饮店在购物中心装修投入较大,租约中租赁面积大且周期较长(一般不少于5年),大多采取固定租金模式,其租金成长既难沟通而后期运营又难把控。从近期考察的几个购物中心看,由于其业态规划粗放,MD毫无章法,购物中心开业就可预测出其未来发展一定步履艰难。很多品牌业态招商投入大,租户签约期长,后期优化可能性很低。     

今天我们需要考虑餐饮业在你的购物中心里扮演的角色是什么?在很多社区商业里,餐饮是重要的主力业态之一,但配置很重要,不能随意。餐饮在购物中心里的客单价跟居民消费(用餐性质和消费能力)有关,需要细致调查研究准确拿捏。       

购物中心生存有“两个充分条件和一个必要条件”。充分条件是,较大的商圈半径和充沛的消费人流;必要条件是,购物中心独特的聚客能力。 餐饮店的翻台率,是检验购物中心餐饮配置评价的重要指标之一。那些上坐率不足100%的餐饮店,其租金承担能力一定很差。所以餐饮店在购物中心内虽招人气,但也不是多多益善。注:MDMerchan Dising缩写。是以满足目标消费群体的需求为导向,购物中心从市场营销的角度,通过对租户落位、组合策略和跟踪管理等一系列规划和管理活动。


李绍明:餐饮是最稳定最可持续的行业

原南京市商务局处长  李绍明       

国家经济下行压力加大时,商业是最稳定的行业,消费对经济增长的贡献会越来越大。商业中比较好的行业是餐饮业,是现在乃至今后最稳定,最可持续发展的行业。基础有2个,一是消费习惯的变化,城市居民全面富裕,农村居民全面小康;二是生活品质的变化,现象是8090后基夲不在家做饭走向社会,5060后越来越多的人不再家聚餐,去餐馆消费。       

几个数据可以看出餐饮业的发展趋势。一是南京的餐饮业营业收入,连续两年15%以上的增长;二是全国教育文化娱乐业消费,连续三年保持30%的增长。       南京几家餐饮品牌,值得关注。一是南京大排档,最近在全国发展,势头很好,客单价80元左右,特色明显;二是合肥的同庆楼在合肥、在南京生意都很好,装潢好,客单价70-80;还有南京的汪家馄饨,品质好,价格不算便宜,同样生意兴隆。       

从商业地产的角度看,餐饮消费的几个趋势明显,一是O2O,外卖火爆;二是与旅游的结合,农家乐流行,陕西的袁家村,用原生态的方式提供陕西农家小吃,成为全国的典范,大家可以研究。三是购物中心与餐饮结合,需要考虑餐饮在购物中心的比例,澳大利亚一般是10-12%,但国内要根据购物中心的具体情况而定,不要局限于一定比例,有的2030,极端的占50,生存是第一位,先生存,才能求发展。但餐饮比重过大,虽有初期人气较旺的好处,也会带来业务增长受限,租金增长受限的问题。


万延军:正荣要在河西南做综合体标杆


正荣地产南京置业公司总经理  万延军       


 正荣在南京首个商业综合体项目位于河西南,体量近50万方,立足于打造正荣在南京的商业标杆及成为集团商业标杆,规划开业时间是2020年。目前Mall还在规划阶段,会考虑餐饮及其他业态比重问题。



 芳:乐基广场是一站式服务体验商业中心


南京金基通产商管公司总经理  吴芳       

最领先的全年龄段娱乐、游戏:南京最大室内游乐场、业主自营、来自日本方案设计、技术、服务标准;最热门的跨境电商百货店,直通韩国新罗免税店、泰国KING POWER免税店;最地道的风味美食:以匠人精神打造美食。最时尚主题俱乐部、沙龙;最专业的定制化服务;最贴心的会员活动:众彩、众筹线上活动,体验、分享的线下活动。       建议商会整合南京的商业资源,以国际化视野打造属于南京商业全员参与的文化活动。


乐基广场


丁玉亮:荔枝广场填补鼓楼地区特色消费空白

江苏广电集团南京海派传媒公司总经理  丁玉亮       

荔枝广场开业100天了,渐渐显示自己的优势。红杏酒家、常青藤食品、川山甲等名店人气旺,服务质量有保证,最大的支撑是鼓楼地区的客群消费力强,加上江苏广电自有品牌幸福蓝海影城的加入以及员工卡的消费支撑,形成有特色的餐饮和文化娱乐的消费地标。

荔枝广场


许甜甜:餐饮为虹悦城带来大量人气

南京德盈商管公司总助兼招商总监   许甜甜       


虹悦城20万方的商业面积,其中停车场面积9万方,可租赁面积是6.3万方,餐饮占可租赁面积的22%POS机规划是直接进入餐饮店。因虹悦城开业部分餐饮商户是南京首家点,成为亮点,也支撑起虹悦城家庭消费特色。餐饮是双刃剑,虽然带来很好的优质就餐人群,但非就餐时比较冷,签约年限长、占地面积大,调整是难点。今年是虹悦城第四个年头,面临调整,去年引入苹果旗舰店将是虹悦城对未来商业具有核心竞争力的手段。2018年虹悦城因与大部分餐饮租户合同到期,如何统筹化竞争、独具特色,将是到期调整的一个课题。


南京虹悦城内景


臧光伟:百家湖1912全面调整升级

南京1912集团副总裁  臧光伟       

原百家湖1912是集团第一个以餐饮为主的自营项目,集团将投入8000万对业态、建筑、景观全面调整升级,是因为江宁撤县建区20年已发生巨变,仅人口就从70万增加到170万,区域消费力强。另外,百花齐放的百家湖商圈呼之欲出,将一定程度改变南京的商业消费格局。百家湖1912全面迎湖,位置优越,这次调整,将遵循时间空间的开放性、增加城市度假功能、满足文化需求等原则,逐步展开。周期在六个月左右。


南京1912街区


朱弈霏:文化是需要跟空间结


金梧桐创学院院长  朱弈霏     

文化是一种引领风尚,更是精神层面的高点,它的传播是无界限的。目前南京各区县都在做区文化,但文化离不开空间,而商业地产是载体。从商业地产角度出发,如何给消费者一个梦,这个梦是美好的,有体验感的,让消费者进入后能忘却烦恼,有精神寄托?文化是需要跟空间结合,商业地产需要被注入文化。


                                                  

                                                                                                                                                                                                                                                                                            南京商业地产商会

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