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2017南京商业地产商会第一届第一次会长会
  2017-04-05  

 3月15日下午,南京商业地产商会会长会在百家湖商圈举行,和一般的商协会活动不同,南京商业地产商会的会长会,都有主题。此次的主题就是专题考察研讨百家湖商圈的现状和未来发展

  早在去年9月28日景枫KINGMO和21世纪太阳城开业之前,南京商业地产商会就组织过多次调研,并联合南京日报,举办“百家湖来了”高峰论坛,正式命名“百家湖商圈”这个南京商业版图的新兴商圈。会长会选在百家湖开,按商会创始会长、南京新城市商业置业有限公司董事长朱献国的意愿,就是希望南京商业地产商会发挥行业内专家资源优势出谋划策,促进百家湖商圈的发展,为政府决策提供参考

 一行人首先参观了21世纪太阳城,太阳城建筑面积共20万方,众人参观的是一期已开出的15万方,二期5万方预计明年开出。二十一世纪投资集团副总裁、二十一世纪太阳城总经理张娟介绍道,现在太阳城内开业率已达到97%,因为太阳城在南京已经开业的商业综合体中是面积最大的,所以它的定位是全家庭型商业中心,招商也是全家庭的方向在招商。太阳城的亮点之一就是其60%的品牌是首进南京的,这也是循着商业差异化竞争的思想。大家参观了太阳城内的NITORI,这家日本最大的家居连锁店,是全世界仅次于宜家的家居品牌,它的性价比非常高,虽然首进南京但是业绩非常不错。还有将为南京的文青带来世界风潮的中国首家最具逼格的买手制专营店HI百货。以及散发着浓烈DIY乐趣的天工之城,占地906方,有各种手作DIY店铺在里面,走着看着,大家兴趣盎然。张娟说:“引进天工之城我们是费了相当一番功夫最后才成功落地,它的文创做的相当的地道。去年11月份,我们联动了今日头条、天工之城、HI百货、半城读书会做了一个非常文艺范的活动,今年的劳动节我们还打算在天工之城做一个手作日,我们是打算把文创深度做下去的,因为天工之城的手作的品质很高,它现在已经列入了南京审计大学的选修课程了。我们最后确定万达影院,也是因为它在我们这里打造了一个杜比厅,是达到120帧的,对比度达到1:100万,这是远超一般影院的数据。”太阳城的魔法城将体验感做的非常好,考察团进入魔法城之后扎堆讨论就没停过,一路上也是向管理人员问了不少运营上的问题。还有天空之城游乐体验世界、莫莉幻想、七田真、赛标体育等等,这些主力品牌占了销售额的50%以上。张娟表示,到后期还会加强它们的发展空间,再做一些零售品牌的提档升级。

 

  虽然1912正在改造升级,但与会人员还是饶有兴趣地深入现场参观。百家湖1912开街于五年前,业绩一直不错。最近因金鹰、太阳城、景枫的相继开业,百家湖商圈渐成气候,1912决定提档升级,更好地融入商圈中来,与其他几家商业体形成呼应共造百家湖商圈的繁荣。这次改造对于项目内的业态也是重新定位,延续了酒吧和餐饮部分,会更多挖掘亲湖的元素。改造后的百家湖1912以“湖+湾+场+街”物业硬件为基础,以“水上游乐+激情运动+主题娱乐+浪漫餐饮+时尚零售”为核心功能,将着重满足消费者“友情+亲情+爱情”的消费诉求,街区分为4个主题街、1个互联网多功能空间、3个湖上体验业态。大家在参观的时候看到了正在施工的亲水游乐的业态,南京1912集团副总裁臧光伟和百家湖1912高级总经理朱丽娟向众人介绍这些正在施工的亲水项目正是1912调整后重点打造的项目,包括帆船、亲子主题的沙滩等等,都是为了呼应以前的酒吧、餐饮做出贯穿街区的一个体验式的娱乐项目。这也是1912打造的与商圈中其他商业体的一个业态的差异化,1912主打的就是亲湖的、有趣的、好玩的定位,1912的重新规划为百家湖商圈增添了更多游乐休闲的元素进去。  

 

 从金鹰江宁店的负一楼,大家惊喜地发现可以直接从这里走到景枫KINGMO的负一楼,大家都很是赞赏这种互相连通的意识。刚踏入KINGMO负一楼的空间,就给大家一个惊喜。商会联席会长、新任法人代表吴正梅邀请大家体验趣味自拍,一群人也是纷纷大发玩心在里面玩了起来。

    作为江苏景枫投资控股集团副总裁、南京正和荟泽资产有限管理公司董事长,吴正梅为KINGMO的闪亮登场以及百家湖商圈的崛起立下了汗马功劳。景枫的购物空间让大家耳目一新。考察队伍中有不少人是第一次到景枫,纷纷向吴正梅表达祝贺和敬佩之意。吴正梅说:“KINGMO开业已有半年,投资回报基本达到了当初的预算,在业界属于中上水平。会员发展来看,我们的会员注册量、会员自主交流程度都非常高,而且一半以上的KINGMO会员并非来自江宁区。KINGMO的客单价已经达到了130元—150元这个水平,我们的数据显示KINGMO的客群比较年轻,属于如今消费人群的中坚力量,是消费能力较强的一个群体。”

 百家湖商圈是前期没有整体规划,自发形成的新商圈。如今发展成如此规模,大家都是颇有感触。

 

  张娟提出,太阳城在交通上相较于其他几家是处于劣势的,地铁的人流要到达太阳城需要上地面再跨过两个红绿灯,这是不利于太阳城与其他商业体形成连通从而共同呼应的,她希望交通可以得到优化

 

    朱丽娟说:百家湖有得天独厚的地理条件,这边若是能作为一个旅游的景点,那么对于商圈的发展是能有很强的推动作用的

 

 吴正梅说:“KINGMO现在的交通优势固然有,但整个商圈现在停车仍然是有问题的,周边一公里的交通需要梳理,尤其是佳湖东路需要更宽才能承受现在的车流,商圈目前停车位的供给量还是不足

 

 

 欢乐港商业管理公司总经理王恒刚认为,百家湖商圈要发展,首先需要把江宁人留下来。南京的第一商圈覆盖的已经不仅仅是市区的,它包括一部分苏北、安徽的一些城市。百家湖商圈既然已经形成了商贸规模、人流物流、商业营业额仅次于新街口的全市第二大商圈,它辐射的就不应该仅仅是江宁,百家湖的商圈的所有同行应该拧成一股力把它的影响力扩大到溧水、高淳、句容这类地方去。这不仅能把这个商圈做好,同时也能让第二商圈实至名归。

对此,吴正梅谈到,景枫当时把定位拔高,就是为了留住江宁人。江宁的外资企业也是比较多的,KINGMO打造的就是要让南京人觉得这就是他们所熟悉的商业体的形象。 百家湖商圈不应该定位为东山副中心,百家湖商圈不仅仅是江宁的,应该是主城南部的中心。百家湖商圈附近的人口密度还是非常可观的,以后南京肯定是多中心区域化发展的,百家湖商圈本身就能发展成江宁的区域中心。

 

 

  朱献国认为,东山的商业作为老江宁县的中心无法代表现在的江宁的商业状况,百家湖商圈的业态更有可能代表现代化新的城市中心的形象。商业代表的就是这个地区的老百姓的生活方式,所以江宁很需要代表整个江宁新城区的生活水平的商业体。南京的城市发展就是南北向的,我们做商业就是要顺应城市发展的趋势

  对此,市政府参事、南京商业地产商会名誉会长汪振和十分认同,东西向是城市的自然发展,南北向更应该是政府引导的发展方向。北边有长江,可能会有一些阻碍,而南边的江宁会更容易发展,所以百家湖商圈的地位更应该提高。南京需要跨过江去发展来辐射苏北,但南京自然地发展就会往南延伸,所以发展百家湖商圈很有必要

 互联互通和交通的改善被与会者认为是百家湖商圈发展的重要内容

 江宁金鹰和景枫KINGMO的地下一层是连通的,这一共通意识得到大家一致认同,商圈的发展应当有这样互通并共同形成形象力的业态。在研讨的过程中,大家也是提出了百家湖商圈一核两翼的形式,一核指江宁金鹰和景枫KINGMO的地下连通,两翼指21世纪太阳城和同曦的南北延伸,这样共同呼应来形成百家湖商圈的繁荣业态。可要形成百家湖商圈的呼应繁荣,这其中仍然有诸多问题需要解决。

 

   臧光伟提到:“江宁前十年做的是自发型的商业,但百家湖有这么得天独厚的自然景观条件在这儿,现在趁着这股发展的势头,应该投入再多一点。像拥堵的双龙大道也应该想更多方法,双龙大道的地下通道可以跟进地更快一些。我们的建筑已经为了拓宽道路也是已经后退了很多了,为了把佳湖东路能拓宽一些,我们甚至可以做到再让。另外,白龙广场到水晶蓝湾那条路一定要拓宽,那边停车管制也应该好好管制一下,那边是一个停车节点,若是不好好管理随意停车,会造成非常大的拥堵。

   张娟补充道:“不光是要改善双龙大道的拥堵,百家湖商圈一定是要能代表江宁代表南京的形象,总体规划要控制平衡有序发展。以后再发展商业,就应该区分好社区型的商业和区域型的商业  

 

 金宸设计院院长汪洋:“越是发展慢的地方,越是有发展前途的地方,这就叫一个后发优势。现在因为交通原因,江宁去一趟主城就很容易遭遇拥堵,人流量是相当不小的,所以江宁的商圈快速发展是这个形势下必然的。从建筑设计角度来讲,百家湖商圈的商业体做的都是非常不错的。我个人提两点:投资人的观念我们要能引导,要让他们感受到作为开发项目的人是要有对土地的责任感的;交通问题也是必须要好好解决的,双龙大道是一个环线,佳湖东路让人根本就不敢去1912,开车的进不去出不来。开车到百家湖商圈不能迅速地进入出来,这样是不行的,百家湖商圈是做的非常好的,交通不应该成为它的掣肘,这一点上政府应该多帮百家湖一点。

 吴正梅:“双龙大道到景枫这边,已经设置了一条辅路,要进景枫的车辆走辅路,我们这样就是为了尽量不影响直行快速路的效率,做到让这一块不拥堵。另外,为了后面佳湖东路能拓宽,我们景枫后面的广场已经往后压缩了,这也是为了能够实现快速出入避免拥挤。佳湖东路如果不弄好,双龙大道的道路压力会更大

 

 

 南京商业地产商会副秘书长、问策商业管理顾问公司总经理苏晓晴一直在研究百家湖商圈,有自己独到的见解。百家湖商圈的优势就在于这几家都是自持物业,这就能为商圈的形成奠定基础。现在我们可喜地看到百家湖商圈是理性的,这边的商业体是错位经营的,大家不是在同一平面激烈竞争而是把面拓宽到更广的。可是新街口太过于强大,所以百家湖面临的最大的问题就是如何改变南部居民的消费习惯。百家湖是以年轻人作为自己的主要目标,主打的是新业态,这就和新街口区分了开来,这会在未来的时间里逐步的去改变消费者的消费习惯,这是一个很好的现象。

 苏晓晴认为百家湖商圈,既要有个性,又要有共性,最小差异化和最大差异化结合应用,这才是一个成熟的商圈,这需要各家运营者们联手做到。同时在这里给政府提出建议,南京不能不关心网点建设,市级的商业中心应该在百家湖,要做出市级商业中心,必须要自持物业,全部销售出去是无论如何也做不出来的。上海有15个市级商业中心,我们只有4个,这是不够的,政府应该要重视这一块。”

  朱献国认为,“我们对于百家湖商圈的认识还是要提高,我认为从商圈的角度,它是南京非常有特色的一个商圈,能作为一个新的商业中心的代表。同时我们谈到了它还存在的很多问题,一个是需要解决的交通的问题,以及对外宣传的时候百家湖商圈的形象包装问题。还有一个辐射周边地域的交通问题,它作为南部的商业中心,不只是地铁能够覆盖的区域,还有更远的地方的交通联通也要考虑到。我们要真正把它作为一个城市副中心、一个新区的中心来宣传来定位。除此之外,政府还要有意识留出将来做写字楼的地,不能把地全部划给住宅,以防未来出现写字楼无处可建、CBD区域无法找到地块的问题。”

 

  与会的南京商业地产商会的会长们:绿地集团南京公司总经理刘彬、南京文创实业投资公司总经理陆俊、江苏亚东建发集团总裁刘成刚、江苏安居高校投资置业公司董事长谈旭东、南京高科置业有限公司总经理华健康、南京金基房地产开发集团副总裁唐新平、南京德盈商业管理有限公司、南京虹悦城总经理袁彬等也对百家湖商圈寄予厚望。

 

 作为曾分管全市商业的政府官员,汪振和一直关心百家湖商圈的发展,他认为百家湖商圈现在亟需解决的就是交通问题、地下通道问题、规划的问题、规划是否能落实的问题,新街口的地位虽然无法撼动,但百家湖商圈作为区域中心的价值已经显现。他对商圈内商家为共同繁荣付出的努力表示赞同,同时也希望商会能做深入调研,给政府部门决策提供有价值的意见。

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