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聚焦社区商业,“疑难杂症”知多少...
  2017-11-07  


南京商业地产头条 2017-11-07

近年来,传统的零售百货商业经历了一轮轮洗牌,百货店、大卖场等业态的主导地位正逐渐被削弱,购物中心、便利店等业态在零售格局中的重要性正慢慢凸显,与人们生活息息相关的社区商业慢慢摇身变为实体商业的“新的突破口”。

但社区商业玩家很多,真正赚钱的不多。在快速发展的背后,出现了不少令人尴尬的难题。

过去大家都信奉唯快不破,大家忙着拼规模拼速度。一有人说综合体好,就一窝蜂冲上去,后来说社区商业有前景,又一大波人砸钱,商业地产总是陷入什么火就都干、然后死一大片的循环

迄今为止,并没有一个成熟的高度的可复制的社区商业模式,中国很多社区商业的开发往往是作为其住宅项目的附属产品。


很多开发商都忽略了自身对消费者的实际需求的了解,能做的只是盲目复制,导致发展受限进入瓶颈期。本文,头条君将与大家分享社区商业的发展现状与趋势,并分析在发展过程中暴露的痛点和瓶颈。

社区商业卖的不是“货”,而是“便利”

据了解,社区商业所占社会消费品零售总额在发达国家60%左右,但在我国一线城市,比例也仅为三分之一。有专家认为,社区商业是有待被挖掘的蓝海市场,众多品牌房地产开发商也都瞄准方向,认为其发展空间巨大。

都说“人均GDP超过4000美元,才算有社区商业的需求”,头条君采访了南京问策商业管理顾问公司总经理苏晓晴,觉得这句话有偏颇,他认为:“社区商业未来想大发展,人均GDP应不低于8000美元。”

以前定义社区商业是商圈外偶得人群不足5%,简单说,半径3-5公里范围内人群小于5%,现在定义社区商业的范畴是半径不超过3公里。但苏晓晴认为,真正的社区商业应定义为半径1公里内的目标人群,以这个标准来评判,更好掌握社区商业的划分。

纵观南京整个社区商业的未来发展趋势,河西整体的消费人群已跨过“不以价格定消费”的阶段,随着消费人群的收入提高,其消费层次也会同步提高。因此,河西的社区商业最被看好,也更适合发展推进。

不难发现,现在普遍存在这样一种现象:“有钱没时间,有时间没钱”。针对时间充裕的人群,商业体是否便利并不作为其消费的第一考虑要素。只有针对“有钱没时间”的人群,便利才是首要考虑的。这也更好地说明:人均GDP至少达到8000美元,才实现更大可能地推动社区商业未来的繁荣发展。

社区商业痛点显露,陷入瓶颈

但也不可否认,随着社区商业的发展,越来越多的痛点暴露出来,导致社区商业进入发展瓶颈,直白来说,社区商业还不能适应消费者提出的新要求。

资本优先导致没有组织化程度高的租户

很多企业近年来转型资本运作,实体行业经营中往往资本优先。一个不打着资本主义、口号喊着坚持特色社会主义的社会,骨子里却是资本优先。资本优先造成很多企业不愿将资金投入在社区商业,而是投资在能快速见效的城市都市级项目,社区商业就留给了没有品牌化、连锁化和组织化程度高的个私租户。

人流密度不够,商业规划不合理

以我国目前的社区商业现状来说,特别是新开发的居住区商业规划不合理为其通病,由于网点规划中不重视以人为本,远近结合,协调发展,也不注重大型商业设施建设与中小商店生存发展相结合等原则,要么居民消费支撑不住商业设施,要么居民消费无法得到充分满足。

企业运营社区商业常常本末倒置

由于社区商业经营平稳且回收期长,又没有找到“共享单车”那样的资金模式,往往没有企业愿意主动参与。诸如类似便利店的小超市多以加盟的形式开设门店,或有某些服务网点是靠会员卡销售来进行运作:先把物业租下,开业前就开始销售会员卡,用会员卡资金装修店铺、购置设备设施等,这种经营模式其实就是本末倒置。

零售业毛利与房地产开发无法对接

作为传统的零售行业整体经营毛利水平不高,无法追随逐年高涨的房地产价格和物业租金要求。一些开发销售型的商铺,业主常以租金高低选取租户,不顾社区消费需求的租户配置就根本脱离了群众生活,其结果自然可想而知。

这种业态分布不均、同质化高、存活率低、租金压力大、生存环境恶劣等等诸多矛盾频频暴露,在困境下求存的社区商业也上演一出出“变形记”。

寻求破局,从痛点中找兴奋点

都说,这是最坏的时代,更是最好的时代。社区商业在发展中痛点显露,随之带来的是发展的机遇。

以小而美、小而精、小而特的姿态受到开发商的青睐和关注的社区商业,被越来越多的人认为,是找到了商业地未来发展的新方向。

在全国人均GDP达到8287美元时,居民对“便利性”的要求越来越高,社区商业的基本功能逐步引起政府高度重视。

特别是政府要求社区服务功能应包括:商业中心、生活中心、服务中心、体验中心、文化中心、健康中心、社交中心和心灵中心八大基本功能。未来社区一边承载了社区居民的消费需求,一边吸纳在周边上班的消费者,是居民幸福感的重要来源

城东马群花园城,是自持运营的项目。作为5万㎡的服务型社区购物中心,取得的成绩,除了团队的能动性,更是市场造就的。其业态较为丰富,交通便利,市场精准定位周边人群,推动项目在品牌、业态等多方面有更好的展现,做好社区配套属性。

河西华灯坊,面积2.2万㎡,以“正能量、精致舒适、生活配套”三大核心元素定义和管理街区。结合生活配套零售,以餐饮为主力,通过品牌分布、主力店调整、营销活动等传递正能量和匠心,在有限的空间给予周边居民和写字楼生活所需和休闲娱乐服务。

 

社区商业以社区居民为服务对象,提供给居民具有综合性和便利性的服务,满足社区居民的购物、服务及休闲娱乐需求,不仅是社区居民的感情交流纽带,更是城市商业空间中一个重要层次

随着新的社会形态的形成,消费结构深度的变化,在新的发展特点的环境下,相信通过业态、技术等方面的不断创新,定能从痛点中寻找兴奋点,为推动社区商业持续、健康、稳定的发展,寻求更大的空间

 


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